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地产精英自曝买房得与失

买房那些事 | 时间:2013/7/25 9:39:51 | 来源:百度文库 | 浏览:2655

今年3月,实在是家里家外压力加上成家的压力,不得已释放了自己的“刚需”,买了一个小小的二手家。本以为自己专门从事这方面的工作,应该驾轻就熟,顺顺当当,但事实证明我错了,不能叫九曲回肠,但磕磕碰碰却不大少。从3月6日签合同,到今天中介通知我房产证、契证已经办好(土地证待办),过去了2个半月,时间不可谓不长,受的煎熬可想而知。一直觉得有些话要说,到今天觉得是时候了。所以准备把这期间的一些感受写出来,供大家参考,希望对大家买二手房有所帮助,如果没用,抱歉让大家浪费时间了。

声明:我不是鼓励买房,也不是鼓励不买房;同时希望大家不要对我的意图妄加猜测。 前因不多讲,直接入正题。 一、挑选中介及房源 由于本人工作原因,基本每天和房子打交道,接触过许多有关房屋买卖的纠纷实例。就我个人的感觉,规模比较大、都是直营店的中介,一般而言比较规范。(我这么说并不是否定加盟店或规模小的公司,请不要误会)因此我在挑选中介的时候,选择了在杭州排名前五中的四家中介,其中一家是我单位的业务合作单位,本来优先考虑它,但很可惜,我给它抛出橄榄枝之后,竟然没有任何回复。因此我实际接触了三家中介。 关于房源,我最关心的问题是产权问题,我跟中介要求的是产权必须无任何问题,并且最好是商品房。主要理由在于,产权问题是最大的风险,商品房手续比较简单,房改房等可能存在不可预见的费用,并且过程相对复杂(但我后来买的是房改房,呵呵)。

在和中介讨论房源的时候,刚开始中介应该说比较虚,有些话不实,我有些反感;还有家中介给我推荐尚未办三证的房子,我拒绝。后来没办法我把自己的职业告诉他们之后,中介对我说话实诚了不少。在讨论的过程中,我还印证了一个事实,即有些房子在多个中介挂牌,并且挂牌价也可能不一样;有些房子房东可能只委托了一个中介,但其他中介也会通过一些方式搜索到房源,向你推荐,如果房东给钥匙,钥匙一般在一个中介手里,其它中介看房相对就麻烦一些。 在此建议,有买房打算的朋友,事先应作一定的准备,要对一些相关情况有相当了解,或者请有这方面经历的朋友帮忙,这样才不容易被忽悠。

二、看房经历 我一共看了三套房,一家中介看了两套,另一家看了一套,这套就是我买的那套。 我看的第一套房比较失望,不符合我的要求,房龄离我的要求太远。经纪人承认自己不清楚这套房状况,搞错了。在此提醒大家,看房前一定要问经纪人房子是否了解,是否符合基本要求,否则是浪费时间。 第二套房本身比较符合我的要求,尤其户型不错,但有两点我不大能接受,一单价太高,二房东我不满意。朋友们可能对第一点能理解,第二点会有疑问。实际上,我认为,房东的好坏对能否顺利买房至关紧要,比挑中介要重要的多。中介没挑好,一般可能损失小钱,房东挑不好,损失可能会很大。这个房东首先看比较老到和牛气,直接告诉你有很多人愿意出多少,一直催他他没表态,所以低于多少免谈。

从这就可以看出,至少他不大诚信,他吊着别人不放弃,又利用这个来要挟其他人,唯钱是图,很难保证即使答应你之后不会反悔。其次,这个房东把房子弄得一塌糊涂,能想象有多脏就有多脏,可以说臭气熏天,刚进去时差点没熏死。第三,他一直讲自己卖了房子要去炒股,使我更不放心,很难相信他的人品,很担心他的财务状况,怕即使签了合同房子出问题。所以我打定主意,即使房子很好,房价也可以,我也不买他的房子。在此建议大家,挑房子的同时好好挑挑房东。 第三套房即我买的房子是另一家中介带我去看的。看了之后,觉得基本还可以,加上有点累,看了3套房有点烦,相比较这个还好,又想想多看也看不出花来了,就马上和中介说我想见房东,中介马上安排第二天和房东见面。事实上,这里我犯了错误了,太急躁了,没有仔细看房子周边情况,具体后面再说。

在此建议大家,看房的时候不仅看房子本身,还要看周边环境、配套等,别急躁,不要怕烦和累,毕竟是一大笔钱啊。另外,签看房确认书也要注意,中介让我看房前签,我没有同意,最后都是在看房后签的,一定要坚持看后签,中介一般会妥协的,并且自己要留一份。还有,为防止以后出纠纷,看房前,要搞清楚这套房子是否另外中介已经带你看过,如果另外中介带你看过了,最好不要去看了。因为到时候你两家都看,都签确认书,最后成交了,中介费付给谁哪家中介都会不服气,会找麻烦的。

三、和房东见面 由于房子是晚上看的,第二天见房东前,我一大早又去看了下,幸亏租住的小姑娘没出门,我又进去看了一回。问了小姑娘一些关于房子以及房东的问题,比如请她说说房子的优缺点等等,房东人怎么样等等。 10点就去中介门店见房东了,房东比我先到。

第一面见房东夫妇感觉还可以。就坐下来谈。看了三证,发现房子是房东儿子名下的,房东解释说儿子到美国去了,他有全权买卖房子的公证委托书。我再仔细问了下房子的具体情况,想看看中介介绍的是否完整、一致。基本上对照后,没发现大问题。然后就开始谈价钱,我比较爽快,总价50多万还了2万,房东也爽快,答应降一万,然后就死不让步。中介还在一旁吆喝说房东挂价便宜的,差不多这个价。我没办法,只好把中介拉出去,看看中介费能便宜点不。中介一开始不让步,我说你们业内的一些情况我也了解,你也别蒙我,后来他给我让到8折就不让了,说公司不同意再让,最后还说了句话,要便宜的话也可以,拉出去他自己做,我没有同意。 回来和房东再商量,最终定下来就只降了1万,我看房东人还可以,就答应了。然后就签意向书,交意向金。 中介提供的意向书比较简单,基本上是哪里的房子、房款多少及支付、什么时候签合同,意向金多少、交房、什么时候签正式合同这些内容。中介会忽悠说随便写点不用详细,到时候签正式合同详细点。

但大家请记住一点,格式的正式合同也不详细,并且中介一起签字的文字材料很少,你想要中介付起责任,就要在他也签字的东西上尽量详细化,明确他的责任。比如房子的具体信息写的越详细越好,不要仅写地址,还写性质,房龄,权属证号、面积(套内、公摊分别多少)等具体信息,同时更重要的是增加条款明确中介对这些信息的已审查确认的责任。我在意向书里就增加了要求中介对房东履行义务承担连带责任的条款。我的经验,签意向书时,中介还比较好说话,因为你还没交钱,主动权在你这里,所以你要加点东西他一般会同意的,等到正式签合同就没这么方便了。另外,千万别对付款方式、交房方式很随便得填,建议你在之前要咨询好贷款的相关政策(咨询中介、商业银行或公积金中心),了解下自己的信用情况(可以自己到人行查),再填付款方式,否则可能会很麻烦(已有案例);对于交房,不要很简单得写“款清交房”,建议写具体日期,或者和付款挂钩起来,建议交房后还要留笔钱,因为有些事情交房的时候房东一般还没办好,所以要给他点压力。

关于具体付款时间及交房时间,我在下面签合同阶段会介绍。 交意向金,中介想让我多交,我没同意,交了5000。实际上意向金一直在中介手里,不会交到房东手里,对中介来说,意向金是中介费的保证。大家不要怕交少了房东反悔,实际上交多了房东反悔你也没辙,反悔的房东不是钱的问题,是人的问题,到时候打官司麻烦死。建议意向金少交点,可以跟房东讲道理,因为他反正拿不到,并且自己也主动点。 现在来看,我在这个阶段犯了几个错误,以至于造成了被动。

1、事先没有和中介沟通好,造成谈价格时被动,中介没帮忙。建议大家应当在之前和中介沟通好,对中介费谈好,告诉他自己的条件,并告诉他底线(不止是价格,比如还有如何付款、如何交房等)在哪里,达不到不要房子,这样中介可能为促成交易,替你说句话,至少不会帮倒忙,因为毕竟中介费往往是买家付的。

2、事先没好好看房子。事实上,这个房子后来我再看的时候,发现两个原不知道的问题,不到一百米有个垃圾中转站,虽然隔了房子,影响不大,但不爽;楼下住户把雨篷直接安到了窗户下,把位置全占了,我的房子没法装空调室外机,并且安全性也下降。在此提醒大家,不要全信中介的话,虽然他不一定忽悠人,但有些情况他不主动告诉你也很麻烦,自己一定要好好看房子。另外,你房子越了解,谈价格时往往越主动。比如我的房子,我想如果在谈价格的时候把这些问题说出来,房东也许还能让一让。我一直认为我碰到的房东人是很不错的。 写的有点乱,请谅解。 未完待续,下次写我签正式合同之前的行动(意向书里约定1星期后签合同)。

对了,还忘了一个重要的事情没说。在签意向书之前,我曾要求中介提供一张税费清单。中介列好了之后,给我看。我差点漏掉了一个事情,差点损失好几千。就是评估费,由于我是公积金贷款,因此不需要评估,但中介把评估费列上了。还好看出来了,否则可能要多掏好几千。中介是很愿意评估的,因为它可以接受评估单位的返利,所以奉劝大家一定要仔细哦。在此建议,一定带上个懂行的朋友一起,因为在那时候,自己就算懂,也会很激动脑子很乱,原来想好的一些准备自己可能全忘了,这时候很需要个冷静的朋友提醒你。

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