中央疯狂救市：二套房首付4成 营业税5改2

事件概述 　
　 3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同一时间，财政部与国家税务总局也联合下发通知，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。算上3月27日国土资源部、住房城乡建设部下发的通知，中央各部委短短4天内出台三大救市政策，不可谓不“疯狂”。

营业税5改2 政府强刺激改善需求火力过猛

网易房产3月30日讯 紧跟央行对于二套房首付比例的调整，财政部今日发文，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此前，这个营业税的免征点是5年，业内人士对此坦言，火力已经有些过猛。

强刺激改善需求

在今日发布的新政中，财政部明确指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，营业税免征门槛5年变2年，从二手房（房源、代理、租房）市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加，尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换，从政策的市场效果来看，有助于这部分需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。

财经评论员严跃进也指出，营业税现在改变为两年，使得很多改善性购房者的需求得到积极释放，即可以将部分住房进行抛售，从而换购相应的更大户型的住房。此类税费政策调整的背后，体现了住房市场金融财税政策的优化，对于鼓励市场成交以及市场信心提振是有利好的。

或出现需求透支

相对于分析人士的乐观，部分开发商则对此持谨慎态度。

有开发商则担忧，此番强刺激改善需求，则会出现寅吃卯粮的局面，2016年的日子不好过了。

新城控股高级副总裁欧阳捷就向网易房产坦言，从一线城市的成交数据看，改善型需求是逐年下降的。“需求在下降，政府可以刺激，刺激之后就是透支，所以你今年刺激了，明年就没有饭吃了，而且我们刺激的边际效益在递减，投入的钱更多，但是效果越来越差。”欧阳捷如是说。

多部门联手救市 二手房交易缴税发生了什么变化

今日多部门联合出台房地产救市政策，央行、住建部和银监会三部门出台了降低二套房首付比例的政策，财政部和税务总局出台了调整个人住房转让营业税政策的通知，那么，新政出台后，二手房（房源、代理、租房）交易在税收方面将发生什么样的变化呢？

一、二手房年限要求降低

财政部和税务总局在2011年出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》【财税〔2011〕12号】文件，对二手房交易缴纳营业税的区分年限是5年，而在今日，财政部和税务总局将这个年限缩短为2年，也就是说，以前购买的二手房要满5年才可以享受营业税免征，新政策将这一门槛降低到了2年。此前在二手房交易市场经常出现的“满五”将变为“满二”，从而大大降低购房后再出手的锁定年限要求。

二、缴税发生了什么变化

在上述年限发生变化之外，税率方面等没有发生明显的变化，继续延续之前的标准，即：

1、 契税：一般是房款的1% （面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%，面积在90平以上144平以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%）

2、 营业税：税率5.5%，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

3、 个人所得税，1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）——此处暂仍为5年，此次调整未涉及到个人所得税。

三、何谓非普通住宅与普通住宅

凡是“建筑面积在144平米以上、容积率低于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅；

此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇。

四：案例：100万元住宅税收差多少

如果购房者购买二手房是3年房，则在此前需要缴纳100万*5.5%=5.5万元营业税，现在则由于超过了2年可以免征，省下了5.5万元税收。

个税方面，由于未满5年，仍需要缴纳。