扬州二手房上半年全额付款购房占比增高

2014年上半年，“房贷趋紧”、“不动产登记”、“央行力挺首套房贷”、“公积金政策调整”、“学区就近入学”、“三一致”等政策或呼声都给二手房市场增添了许多不明确的因素。一时间二手楼市仿佛成了一部悬疑剧，房东、买家、中介经纪人这些常年“看客”们也摸不清其脉搏，只有在进一步的等待中来判断剧情的走向。

那么，与去年同期相比。今年上半年的二手房市场出现了哪些变化？

缺少政策因素 成交放缓

上半年，扬州二手房同比成交放缓。据扬州房地产信息网监测，2014上半年（1月-6月）二手房成交套数与成交面积均不及去年同期，但成交量仍处于稳定状态。6月底由于学区房热的助力，扬城的二手房市场更是出现了稳中有升的良好态势。成交量同比下调，2013年新颁布的“国五条”是一个重要因素，“国五条”公布前后，扬州的二手房市场涌现一波成交热潮，造成二手房成交释放过量。而正是因为去年同期二手房成交太过“生猛”，所以造成今年的二手房成交不及2013年同期。   

价格方面，二手房成交价依然维稳，步入2014年以后，房贷依然收紧，买家观望情绪加重以及唱空言论等不利因素似乎并没有使得房主心理预期发生明显变化。“今年的二手房成交价较去年还是处于平稳状态，没有较大调整。”我爱我家的工作人员表示。

贷款未放松 全额付款购房占比增高

上半年一个显著的特点是房贷并没有明显放松，“年初松，年底紧”往往是信贷发放的惯例，但事实却是2014年年初住房贷款依旧紧张。受制于存贷比考核以及贷款结构的微调，银行的贷款额度整体仍趋紧，各行总行都表示要求均匀放贷放款，定时上报贷款的数量，不少银行新申请房贷业务的要排队等候。这一现象在央行“喊话”支持首套房贷之后有所改观，住房贷款放款速度明显加快，但部分银行的房贷利率上调10%-20%不等。   

另一个特点是，今年上半年，二手房交易中一次性付款的占比走高。主要的原因有三方面：首先，贷款申请难度加大、放款时间长以及利率升高；其次，住房贷款收紧使得房东更加倾向能全额付款的买家，并且在谈价时全额付款能比按揭购房得到更多的让价；最后，房贷利率优惠的消失与贷款利率的上调加大了买方购房的压力，延缓了一部分刚需族的购房计划，整个市场中贷款买房的人群数量从而降低。 

实惠让利 刚需买家更青睐新房

专业人士指出，按照合理定价，二手房的价格应该比周边新盘价格低，但由于目前二手房的价格没有明显松动，而不少新盘又开始打折促销，实质性的让利使得新盘的价格逼近一些二手房房价，再加上有的二手房交易还存在高额税费，如果算上这些费用，一些二手房的价格甚至还要超过周边新房价格。“这些税费成本往往很高，而且这部分的费用还不能按揭。”房产经纪人曾先生分析道，他为记者举了一个例子，如果买一套总价为100万的新房，只需准备30万的资金，而买同样100万总价的二手房，准备的资金至少要达到40万。   

种种因素都影响了买家的购房心理，不少原本钟意二手房的刚需买家，纷纷转投新房。从而直接对二手房市场产生了不小的冲击。