楼市述评：楼市松绑暗潮汹涌 扬州楼市波澜不惊（一）

进入2014年，国内楼市持续遇冷令开发商叫苦不迭，一些地方政府同样是如坐针毡，据不完全统计，广西南宁打响楼市松绑第一枪之后，目前全国有三十多个城市直接或者间接地参与到楼市限购松绑阵营中来。

7月19日，武汉市取消了对140平米以上的住宅限购，7月20日，苏州市取消对90平米以上住宅的限购政策，7月23日海口市中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。

国家层面的默许加上率先松绑的城市已经尝到了甜头，于是，越来越多的城市开始放松限购政策，仔细梳理你便会发现，松绑潮之所以来得如此汹涌，这与供求关系的失衡是有必然联系的。

2014年上半年，一线城市住宅月均成交量为51万平方米，同比下降达30.3%，另一方面，二十个大中城市的住宅月均供应量为1320万平方米，处于近五年来同期最高水平，同比增加7.3%。

由此看来，成交量大幅缩水，供应量却持续攀升的情况下，楼市去库存压力较大，成为当前楼市必须解决的问题。这也难怪住建部部长陈正高提出，千方百计想方设法落实去库存的意见。

业内人士认为，以前由于土地供应没有落实规划完善，加上楼市在调控后遇冷，买方市场导致库存量上升，加剧了开发商回笼资金的压力，从而导致了土地成交市场比较低迷，一方面是房子卖不掉，另一方面是购房者不敢买，形成了很浓的观望氛围。

按照惯例如果国内楼市存在不稳定因素，首先国家层面会出台相应的调控措施，然后地方政府进行微调落实，而今年却截然不同，国家层面的信号还没有完全释放，各地政府已经按捺不住，争先恐后地加入松绑行列。而最直接的原因就是房地产市场低迷了太久。

国家统计局发布的数据显示，六月份七十个大中城市的房价中，有55个环比下降，而四月份这个数字还只有8个，房价涨幅降温已成趋势，同时数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6%，商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%。

在这样的背景下，一些城市不得不冒险急进，虽然国家没有明确释放就是的信号，但是各个地方城市可以根据他们自己不同的情况来进行分类调控，而这样的做法其实国家也是默认的，松绑限购也就在预料之中。其目的也很简单，就是为了刺激购房者，积极入市，而在松绑限购以及购房者积极入市的背后，则反映出地方政府对于土地财政一人存在着较大的依赖性，根据财政部发布的数据，地方政府土地出让金在2011年达到了3.1万亿元顶峰，2012年将是2.7万亿元，2013年又猛增至3.9万亿元。

可以预见受今年来房价交易量下滑以及房价下跌的影响，上半年土地市场较为冷清。低价成交甚至流拍的情况屡见不鲜，这必然影响了地方政府的土地财政收入，接下来限购政策的取消，肯定会加速下半年市场的恢复，这样就能够增加开发商资金的回笼，这也让开发商有信心有能力再去拿地，这样就可以保证政府的土地收入。

另外由于楼市积压的库存量过大，也迫使地方政府必须主动的去实施楼市限购政策松绑。以呼和浩特市为例，该市房地产开发监督管理处曾对媒体表示，根据国家关于房地产市场实行分类指导，加快城镇化进程的要求，各地应根据实际情况对房地产市场进行正确引导，如今呼和浩特市的房地产市场已经进入了理性发展的时代，不会出现抢购和炒作房价的问题，为此顺应市场需求，积极进行引导。由此一些城市为了去化库存，倒逼地方政府主动进行限购政策松绑。