纵论房地产市场的发展规律

国家统计局近日发布了全国70个大中城市四月份房地产价格变动情况，数据显示，与上个月相比，新建商品住宅与二手住宅价格下降，而库存面积不断增加，房地产市场到底是拐点还是市场环境下的微调，一起来听听专家们的分析。

中科伟业的总经理张勇先生认为，目前对于房地产市场来说，各界有很多声音，包括一些专家、学者都众说纷纭，尽管今年房地产市场的总体情况是有些困难的，但是这也不是绝对的。首先需要看城市的规模，根据国外欧美国家成熟的发展历程来看，城市化进程会有30-50年的高峰期，而在我们国家，北上广深城市化进行的已经差不多30年了，房地产发展已经处于一种中期的阶段。而作为我们扬州，包括周边的合肥、南京、徐州等这些二、三线城市目前来说还是一个青壮年期，所以说今年的市场行情应该只是成长过程当中一个阶段性的调整而已。

张总分析，四线城市房地产市场的荣光将一去不复返，因为它的人口输出以及三股力量资源渐渐枯竭，所以说，四线城市今年、去年市场行情不好，明年、后年也很难再恢复以往的火热。所以，看房地产市场的发展，要一分为三的来看，二、三线城市至少会有10-20年的一个上行期，当然从2005年开始，房地产已经开始呈现出这种震荡前行的态势，比如说05年到07年，那是个上行期，而08年有个震荡调整，09年、10年是上行期，11年震荡调整，1213年同样如此，而对于2014年来说，这个时间无论是购房者还是开发商以及房地产产业链的各个企业，应该是做好自己的本职工作，做好专业，做好服务。

对于前段时间各地地方政府出台的救市政策，张总认为，地方要建设，尤其像城镇化需要大量的资金介入，地方建设需要资金，地方债务也需要偿还，而产业由于出口发展的缓慢，必然受到一定的影响，需要保民生，虽然本届政府对GDP不是过于强求，但是7.5%也是基于就业，基于稳定以及基于房地产相关产能的消化的需要。比如说钢材、水泥等等，所以说，上半年房产预售款收缩，银行贷款收缩，股市融资难度加大，开发商资金会逐步的紧绷，而税收有限怎么办？土地财政应该是最快捷、最立竿见影的一个渠道，向南宁限购的松动，无锡入户的松动。还有常州公积金的松动等等这些地方政府的救市政策此起彼伏。

而对于人民银行存款准备金率的下调，张总认为，中国三十多年的改革开放，银行的利率也好，存款准备金率也好，他的上浮下调都是延续性的，但今年这种延续性不是救市，不是鼓动购房者置业，而是中国的实体经济需要资金流动性，目前是平静的，美国经济的向好，内资的外流，银行钱荒等等。所以，这次这种存款准备金率的调整，完全是基于流动性的宽松，是一个内循环，跟房地产无关。

对于今年的房地产市场情况，张总认为，如果把房地产按照季节的冷暖来比喻的话，那今年的行情是温、热、冷、冰，春节的因素会让一季度温一点，但这绝对不是一个止步，这个热是一分为二的，一线、二线城市热，比如说上海、南京热，三、四线城市冷清，比如像一些中西部地区，土地市场热，交易市场冷，一手房热，二手房冷，这个时候其实已经是房地产调整震荡期到来了。而对于三季度，张总认为应该是量价齐跌的过程，尤其是三、四线城市，尤其是中小开发商，四季度绝对是冰点的，这个冰点，张总认为是预测是半年以上，什么是冰点？类似于2008年的三季度，类似于2011年的四季度，可能有并购潮、破产潮、很多购房客户断供的，当然也有很多有实力的企业，像万科抄底的收购的，包括一些有实力的购房者，去低价购买的、抄底的。

中科伟业预测，2015年的一二季度，也就是三四月份市场会有一个上行，应该会有一个一年到一年半的这么一个向好的周期，房地产发展是有规律的，至于在房地产发展的企业，产业链的从业人员以及投资客户，包括这些改善型的置业群体，都应该关注经济与房地产之间的规律，购房客户在今年三四季度，尤其是在四季度在元旦和春节期间，是购房的一个比较理想的时期，当然这个要看物业类型，如果说是刚需客户初改客户，张总认为是在年关前后是最佳时间，当然如果是豪宅或者商业地产，开发商无需担忧市场的波动，卖家也无需过于观望。